6306 SAYILI KANUN VE 6306 SAYILI KANUN’UN UYGULAMA YÖNETMELİĞİ KAPSAMINDA KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN AMACI
Kentsel dönüşüm kavramının hukuki boyutunun ve sonuçlarının şekillenmesinde en önemli rolü 16.5.2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olan 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve 6306 Sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği oluşturmaktadır. 6306 Sayılı Kanun uyarınca kentsel dönüşümün amacı kanunun “Amaç” başlıklı ilk maddesinde; “Bu Kanunun amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir.” olarak açıklanmakta olup, madde metninden de anlaşılacağı üzere kanunun amacı esasında afet riski altında olan alanlar ile bu alanların dışında yer alan riskli yapıların dönüşümüdür. Bu kapsamda kentsel dönüşümle esas hedeflenen afet riski altında bulunan yapıların dönüştürülmesi, riskli yapıların afetlere dayanıklı hale getirilmesi ve özellikle olası doğal afetlere karşı risk ihtimalini engellemektir.
1.Riskli Yapı Kavramı ve Tespiti
6306 Sayılı Kanunun 2. maddesinde “Riskli yapı” , “ Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı” şeklinde tanımlanmış olup aynı tanım Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nin 3. Maddesinde de benimsenmiştir. Madde metninden de anlaşılacağı gibi bir yapının riskli yapı olması için herhangi bir idari kurumun karar vermesine gerek olmayıp ilgili mercilerce risk taşıdığının teknik verilerle tespit edilmesi yeterlidir. Kanun’un 3. Maddesi uyarınca; riskli yapıların tespiti; masrafları kendilerine ait olmak üzere yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından bu konuda lisanslandırılmış kurumlara tespit yaptırılabilir ve sonucun da Bakanlığa veya İdareye bildirilmesi gerekmektedir. Ancak yine bu maddede; Bakanlık, riskli yapıların tespitini süre vererek maliklerden veya kanuni temsilcilerinden isteyebileceği öngörülmüş olup, Bakanlık tarafından verilen süre içinde yaptırılmadığı takdirde, tespitlerin Bakanlıkça veya İdarece yapılacak talep ile gerçekleştirileceği düzenlenmiştir. Bakanlık, belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek İdareden de isteyebilir. Yönetmeliğin 6. Maddesinde ise riskli yapı tespitini yapacak olan kurum ve kuruluşlar düzenlenmiştir.
Yönetmelik’in 7. Maddesinin birinci fıkrasında “Riskli yapılar, Ek-2’de yer alan Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslara göre tespit edilir. Riskli yapı tespiti; kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarayan yapılar ile hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılar hakkında yapılır. İnşaat halinde olup ikamet edilmeyen yapılar ile metrukluk veya başka bir sebeple statik bakımdan yapı bütünlüğü bozulmuş olan yapılar riskli yapı tespitine konu edilmez.” Denilerek riskli yapı tespitine bir sınırlama getirilmiştir. Bu hükümle yıkılma riski taşısa bile inşaat halinde olup ikamet edilemeyen yapılar ile metrukluk veya bir kısmının yıkılması gibi bir sebeple statik bakımdan yapı bütünlüğü bozulmuş olan yapılar riskli yapı tespitine konu edilemeyeceği düzenlenmiştir. Ayrıca yapılarda afet sonucu yıkılma ve ağır hasar görme riski; Uygulama Yönetmeliğindeki Ek-2 olarak anılan risk tespit kriterlerine göre lisanslı kuruluşlar tarafından inceleneceği de bu hükümde düzenlenmiştir.
Yönetmeliğin 7. Maddesinin dördüncü fıkrası uyarınca; riskli yapı tespitinden sonra raporlar Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlükleri tarafından incelenecek olup bir eksiklik bulunmaması halinde en geç 10 iş günü içinde Tapu Müdürlüğüne bildirilir ve Tapu Müdürlüğü tarafından ilgili yapının beyanlar hanesine gerekli belirtme gerçekleştirilir.
6306 Sayılı Kanun’un 3. maddesi ve Yönetmeliğin 7. maddesinin altıncı fıkrası uyarınca; Bakanlıkça veya İdarece yaptırılan riskli yapı tespit raporlarına karşı ayrı ayrı her kat maliklerinin veya kanuni temsilcilerinin 15 gün içinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlüğü’ne dilekçe ile itiraz hakları bulunmaktadır. Belirtmek gerekir ki bu 15 günlük süre kat maliklerine raporun tebliğ edildiği tarihten itibaren başlayacaktır. Bu itirazlar, Bakanlığın talebi üzerine görevlendirilecek teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır. İtirazı reddedilen maliklerin İdare Mahkemesinde 30 gün içerisinde dava açma hakları bulunmaktadır. Ancak bu dava hak kayıplarını önlemek adına mutlaka yürütmeyi durdurma talepli olarak açılmalıdır.
2. Tahliye ve Yıktırma İşlemleri
Riskli yapıların tespitine ilişkin itirazların reddedilmesi veya itiraz edilmemesi sonucunda tespit kesinleşir ve Riskli Yapı Tespit Raporunun kesinleşmesiyle yapının tahliyesi ve yapının yıkımının gerçekleştirilmesi aşamasına geçilmektedir.
Yönetmelik’in 8. Maddesi uyarınca Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü İdareden gerekli tebligatların yapılmasını ve riskli yapının yıktırılmasını ister. İdare, yapı maliklerine yıkımdan önce 60 günden az olmamak üzere süre vererek, riskli yapıdan kiracı veya sınırlı ayni hak sahiplerini tahliye etmesini ve yapıyı yıktırmalarını ister. İdarece verilen sürede yıkım gerçekleştirilmezse, otuz günden az olmak üzere ek süre verilerek bu ek sürede de yıkımın gerçekleştirilmemesi halinde idari makamlarca gerçekleştirileceğine ilişkin tebligat yapılır. Yapılan bildirimlere rağmen maliklerce ya da idare tarafından tahliye ve yıkımı gerçekleştirilemeyen riskli yapılarla ilgili olarak süresinde yıktırılmadığı tespit edilen yapıların yıktırılması, Bakanlıkça yazılı olarak İdareye bildirilir.
Kanunun 6.maddesi uyarınca, riskli yapı olarak tespit edilip yıkım kararı verilen yapının tapu kayıtları arsa mahiyetine dönüştürülecek olup bunun için maliklerin herhangi bir izni aranmayacaktır.
Yıkım kararı verildikten sonra, Kanun’un 6. Maddesi gereği maliklerce üzerindeki yapının yıkılmasıyla arsa haline gelen taşınmazın ne şekilde değerlendirileceğine karar verilir. Bu kapsamda sahip oldukları yapının, paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin, sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az 2/3 çoğunluğu çoğunlukla karar almaları öngörülmektedir. Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesi de riskli yapılar kapsamında öncelikle maliklerce uygulama yapılmasının ana ilke olduğunu belirtmektedir. 6306 Sayılı Kanun’un 6. Maddesinin 1.fıkrası gereğince, malikler arsa payları oranında 2/3 çoğunlukla kendi aralarında riskli yapının yıkılmasından önce, yapının yıkıp yeniden yapılma şartlarında anlaşabilirler. Bu kapsamda kimin hangi bağımsız bölümü alacağına, kime kaç metrekare konut veya işyeri verileceğine malikler yine arsa paylarının 2/3 çoğunluğuyla karar verirler.
Yukarıda da belirttiğimiz gibi malikler dilerlerse riskli yapı tespitinden sonra 2/3 çoğunluk sağlayarak belirledikleri bir yüklenici ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalayabilirler. Maddede maliklerin bu hakkını; “riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde” yapılacak işlemlere yönelik olarak kullanabileceği belirtildiğinden; üçte iki oy çoğunluğu ile karar alabilmek için en azından riskli yapı tespitinin yapılmış olması zorunludur. Yapı maliklerinin riskli yapı tespitinin dahi öncesinde bir yüklenici ile anlaşma sağlayabilmeleri için bu hususta kararı oy birliği ile almaları gerektiği görüşündeyiz.
3.Maliklerin Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesini Tek Taraflı Fesih Hakkı
Maliklerin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yüklenici ile anlaşması ve yüklenicinin görevini zamanında, tam veya gereği gibi ifa edememesi halinde maliklerin sözleşmenin feshini talep etme hakkı bulunmaktadır.
Buna göre Kanun Teklifi ile 6306 Sayılı Kanun’un 6. Maddesine 04.07.2019 tarihinde eklenen 14. fıkra kapsamında, tek taraflı fesih yapılabilmesi için öngörülen şartlar aşağıdaki gibi belirlenmiştir:
- Kat malikleri tarafından oybirliği ile anlaşma sağlanmış veya 2/3 çoğunluk ile karar alarak Kanun uyarınca karara katılmayanların hisselerinin satışı gerçekleştirilmek suretiyle oybirliği sağlanmış Kanun kapsamındaki parsel ve alanlarda bir taşınmaz mevzu bahis olmalı,
- İnşaat sürecinin yüklenici müteahhitten kaynaklanan sebeplerle başlamamış veya yarım kalmış olması,
- Yeni yapının yapım işine müteahhit tarafından 1 yıl içinde başlanmamış olmalı veya yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az 6 aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor olmalı,
- Fesih için maliklerin en az 2/3 çoğunluğu ile karar alınmalı
Kanun metnine göre, yukarıdaki şartlar mevcut olduğu takdirde malikler tarafından alınacak karar ile birlikte bakanlığa başvurularak aşağıda anlatılan sürecin işletilmesi söz konusu olacaktır:
- Malikler bakanlığa başvurarak yeni yapının yapımına başlanıp başlanılmadığını veya yapım işinin projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla devam edip etmediğinin tespit edilmesini talep edecektir. Bakanlık tarafından işbu talep üzerine yukarıdaki şartların gerçekleştiğini tespit edildiği takdirde yüklenici müteahhide işe başlaması veya devam etmesi için 30 gün süre verilir ve bu süre sonunda müteahhidin işe başlamaması veya devam etmemesi halinde, sözleşmenin fesih edilmiş sayılacağı müteahhide ayrıca ihtar edilir.
- Yüklenici müteahhidin verilen 30 gün süre sonunda işe başlamaması veya devam etmemesi halinde taraflar arasındaki gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi ayrıca ihtara gerek olmaksızın ve tarafların mutabakatı aranmaksızın işbu süre sonunda fesih edilmiş sayılır. Fesih sonrasında, satış vaadi ve inşaat sözleşmeleri şayet tapu siciline şerh edilmiş ise maliklerin veya bakanlığın talebi üzerine şerh tapu sicilinden terkin edilir.
Anılan yeni düzenleme metninde “Fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri hak sahiplerinden geri talep edilemez.” denmekle ile müteahhit maliklere sözleşme kapsamında kira yardımı yapmış ise artık müteahhidin bu kira bedellerinin iadesini maliklerden talep edemeyeceği açıkça düzenlenmiştir.
4. Kentsel Dönüşüm Uygulamaları Kapsamında Sağlanan Destekler
6306 Sayılı Kanun’unda yapıların yenilemesi amacına da uygun olarak kanun koyucu
, yapı maliklerini anlaşmaya teşvik eden yardımlara da yer vermiştir.
- Vergi ve Harç Muafiyeti: Kanun’un 7. Maddesinin dokuzuncu fıkrası uyarınca; maddede yer alan koşulları taşıyanlar açısından yapılacak inşaat faaliyetleri sözleşme, devir ve teciller ile uygulamaların noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden; kullandırılan krediler sebebi ile lehe alınacak paraların vergi ve sigorta muameleleri vergisinden muaf tutulmuştur
– Kentsel Dönüşüm Projelerinde Tapu Harç İadesi:
Yukarıda belirttiğimiz kapsamda Kanun’un ilgili maddesi uyarınca belli şartlar altında kentsel dönüşüm projeleri tapu harçlarından muaf tutulmuştur Muafiyetin getirildiği tarihten sonra da yasal düzenlemeye aykırı olarak Tapu Müdürlükleri tarafından harç tahsilatları yapıldığı görülmüştür. Kentsel dönüşüm kapsamında yapılan inşaatlardan müteahhidin veya arsa sahibinin 2014 yılının Temmuz ayından sonra tapuda işlemi yapılan daire satışında ödenen tapu harçlarını geri alma yolu açılmıştır. Bu kapsamda açılan bir kısım davalarda ihtilaf hukuki açıdan değerlendirildiğinde Vergi Mahkemesi tarafından harç ve yukarıda belirtilen tapu harcının iadesine karar verildiği görülmektedir.
Bu kapsamda dikkat edilmesi gereken hususları belirtmemizin faydalı olacağı görüşündeyiz:
- Yukarıda belirtilen muafiyetlerin, ‘6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır’ şerhinin tapuya tescil tarihinden itibaren uygulanması gerektiği kanaatindeyiz.
- Riskli yapı maliklerince, yapıların dönüşüme tabi tutulmadan önce ilk satışı, devri ve tescili işlemlerinde yasada belirtilen vergi istisnaları uygulanabilecektir. Dolayısıyla riskli yapının sahibinin bu yapı kentsel dönüşüme tabi tutulmadan ilk satışında vergi istisnaları uygulanabilecektir.
- Yönetmelikte Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesisi işlemlerinin de vergiden istisna olacağı düzenlenmiştir. Buna göre kentsel dönüşüm neticesinde inşa edilen yeni yapıların üçüncü kişilere yönelik ilk satışında da bu muafiyetlerin uygulanacağı açık bir biçimde düzenlenmiştir.
Bu kapsamda Yönetmelikten de anlaşılacağı üzere yapının kentsel dönüşüm uyarınca yeniden inşa edilmesinden sonraki ilk satışı sırasında ödenen tapu harcı iade alınabilecek olup sonraki satışlarda tapu harcı iade alınamayacaktır.
- Alım satım işlemi yapıldıktan sonra ilgili Vergi Dairesine dilekçe ile başvurularak düzeltme talebinde bulunulmalıdır. 30 gün içinde cevap verilmez yahut reddedilirse bu defa Gelir İdaresi Başkanlığına şikâyet yoluyla başvurulmalıdır. Gelir İdaresi tarafından da başvuru reddedilir yahut 30 gün içinde cevap verilmezse, red tarihinden yada 30 günlük sürenin dolduğu tarihten itibaren 30 günlük süre içerisinde Vergi Mahkemesine dava açılması gerekmektedir.
- Tapu harcı iadesi için talep ve dava zamanaşımı süresi 5 yıldır. Bu imkândan faydalanmak isteyenlerin satış yapıldığı tarihten itibaren 5 yıl içerisinde tapu harcının iadesi için vergi dairesine başvurmaları gerekmektedir.
- Konut veya İşyeri Tahsisi: 6306 Sayılı Kanunun 5. Maddesinde riskli yapıların malikleri ile anlaşma yoluna gidilerek tahliye edilmesi halinde yapı maliklerine, kiracılara ya da yapıda ikamet etmek şartı ile sınırlı ayni hak sahiplerine ya da gerekli görülüyorsa yapıyı kullanmakta olan diğer kişilere geçici konut veya işyeri tahsis edilebileceği hüküm altına alınmıştır. Dikkat edilmelidir ki; yardımın yapılabileceği kişiler idare ile anlaşmaya varmış olanlarla sınırlandırılmıştır. Zorla tahliye ettirilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapı üzerinde sınırlı ayni hak sahibi olan diğer kişilere yardım yapılması öngörülmemiştir.
- Kira Yardımı: Kanun’un 5. maddesinde konut veya işyeri tahsisi yerine hak sahibi kişilere kira yardımı yapılabileceği de belirtilmiştir. Ancak unutulmamalıdır ki bu kişilere konut veya işyeri tahsisi yapılması esas olup mümkün olmaması halinde kira yardımı yapılacaktır. Yönetmeliğin 16. Maddesi gereği; tahliye ettirilen yapının inşaat halinde bir yapı olması halinde ise kira yardımı ancak inşaat halindeki yapıda ikamet eden malik, kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi kişiye yapılabilecektir.
Yönetmeliğin 16. maddesinin birinci fıkrası yapılacak kira yardımının süresini düzenlemektedir. 24.04.2020 tarihinde Resmi Gazetede yayımlanan 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelikle işbu maddede değişiklik yapılarak riskli alanda bulunan konutların kentsel dönüşüme girmesi halinde kira yardımı süresi 36 aydan 48 aya çıkarılmıştır. Ancak madde kapsamında riskli yapılarda kira yardımı süresi hala 18 aydır.
Yönetmeliğin yine 16. Maddesinin beşinci fıkrasında yer alan dönüşüm projeleri özel hesabının finansman durumu gözetilerek Bakanlıkça uygun görülmesi halinde kira yardımının peşin olarak ödenebileceği süre ilk 5 ay olarak düzenlenmiş iken, söz konusu değişiklik ile birlikte 1 yıla çıkarılmıştır.
6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelikle getirilen değişiklikler 01.01.2020 tarihinden itibaren uygulanan kentsel dönüşümler bakımından geçerli olacaktır.
- Kredi ve Faiz Desteği: Kanun’un 6. Maddesinin 3. Fıkrasında; anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan yapıların maliklerine ve malik olmasalar bile bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet ettiği tespit edilenlere konut, işyeri, arsa veya dönüşüm projeleri özel hesabından kredi verilebileceği belirtilmiştir. Ancak belirtmek gerekir ki; bir kişinin kredi ve faiz desteğinden ve kira yardımından aynı anda yararlanması da mümkün değildir. Kişiler bu iki yardımdan ancak birinden yararlanabileceklerdir.
- Belirtmek isteriz ki; 24.04.2020 tarihinde Resmi Gazetede yayımlanan 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik kapsamında ilgili yönetmeliğin 13. maddesinin 9. Fıkrasının (b) bendinin sonuna “Ancak, tek parselde bir bodrum katı dışında, en çok iki katlı ve toplam yapı inşaat alanı 500 metrekareyi geçmeyen yapılarda parsel maliki kendi yapısını inşa ediyor ise, inşaat tamamlanmadan üçüncü şahıslara satış yapılmaması ve bu konuda tapu kaydına belirtme konulması şartıyla, yapı ruhsatı alınması safhasında yapı yaklaşık maliyet bedelinin % 10’u kadar teminat verilmesi mecburiyeti aranmaz.” Şeklinde bir cümle eklenmiştir.
Madde metninden de anlaşılacağı üzere;
- Toplam inşaat alanı 500 metrekareyi geçmeyen ve en çok iki katlı olan yapılarda,
- Malik kendi yapısını inşa ediyor ise,
- İnşaatın tamamlanmadan 3. Şahıslara satış yapılmaması konusunda tapu kaydına belirtme konması şartı ile Yönetmelikte öngörülen yapı ruhsatı alınmadan önce İdareye yaklaşık yapı yaklaşık maliyet bedelinin % 10’u kadar teminatın yatırılması zorunluluğu kaldırılmıştır.
Söz konusu avantaj malikin kendi yapısını inşa etmesi durumunda geçerli olup yapım işini üstlenen yapı müteahhidince yapı ruhsatı alınmadan önce yapı yaklaşık maliyet bedelinin % 10’u kadar teminatın İdareye verilmesi hala mecburidir.
Bu avantajlardan faydalanabilmek amacı ile her arsa veya yapı malikinin taşınmazını kentsel dönüşüm kapsamına aldırma imkânı bulunmamaktadır. Bunun için yukarıda detaylı olarak değinmiş olduğunuz üzere riskli yapı tespitinin yapılmış olması, arsa sahiplerinin oy çoğunluğunun sağlanması, yıkım kararı alınması gibi birçok şartın daha sağlanması gerekmektedir.