- Koronavirüsün yayılmasını engellemek amacıyla ülkemizce bir takım önlemler alınmış olup alınan bu önlemler ekonomik ve ticari hayata büyük darbe vurmuştur. Söz konusu tedbirler daha evvel akdedilmiş olan sözleşmeleri de etkilemiş, karşılıklı borç doğuran sözleşmelerdeki ifaların durumu hususunda birçok sorunu beraberinde getirmiştir. Şöyle ki, kira sözleşmeleri gibi her iki tarafa da borç yükleyen bazı sözleşmeler için edimlerinin ifası oldukça güç; hatta imkânsız hale gelmiştir.
- Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanımıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Ancak izah ettiğimiz gibi Covid-19 salgınına karşı alınan tedbirlerle kira sözleşmeleri açısından karşılıklı edimler yerine getirilemez hale gelmiştir. İşyeri kiralarında genelge ile kapatılan işyerleri veya virüs sebebiyle iş potansiyeli düşen kiracılar kira bedellerini ödeyememektedirler. Kusurlarından kaynaklanmayan bu zararlardan kira borçlularını sorumlu tutmak hakkaniyete uygun olmayacağını açıktır. Ancak öte yandan tek geliri kira bedeli olan kiraya verenler için de bu bedellerin alınmaması, sadece kiracılar lehine düzenleme yapılması da taraflar arasındaki dengeyi bozacaktır. İşte bu noktada taraflar arasında bozulmuş olan dengenin eski hale getirilmesi ve dengenin tekrar sağlanması açısında uyarlama talep edileceği öngörülmüştür. Ancak taraflarca kira sözleşmesinin yeni şartlara uyarlanmasını talep etmeden önce imkânsızlık veya aşırı ifa güçlüğü olması durumunda izlenecekler yolların farklı olması sebebiyle içinde bulunulan fiili durumun vasıflandırılması gerekmektedir.
İFA İMKANSIZLIĞI HALİNDE KİRA SÖZLEŞMELERİNİN DURUMU
03.2020 tarihli T.C. İçişleri Bakanlığı tarafından Koronavirüs Tedbirleri Genelgesi (“Genelge”[8]) kapsamında; 15-18 Mart tarihleri arasında ülke genelinde 149.382 işyerinin geçici süreliğine faaliyetlerine ara verilmiştir. Bununla birlikte, bazı alışveriş merkezleri (“AVM”) yönetimleri tarafından da AVM’lerin geçici süreliğine kapatılması kararı alınmıştır. Genelge kapsamında kapatılan işyerleri ile bazı AVM yönetimleri tarafından kapatılan AVM’ler çerçevesinde kira akitlerinin durumu ve akıbeti ile ilgili olarak öncelikle belirtmek gerekir ki, bu durum neticesinde Türk Borçlar Kanunu 301. Maddesi TBK 136. Maddesi doğrudan uygulama imkânı bulacaktır.
TBK md 301; “Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz. ” Şeklindedir.
TBK 136. Maddesinde İfa imkânsızlığı” kavramı hüküm altına alınmış; “Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erer. Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde imkânsızlık sebebiyle borçtan kurtulan borçlu, karşı taraftan almış olduğu edimi sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri vermekle yükümlü olup, henüz kendisine ifa edilmemiş olan edimi isteme hakkını kaybeder.
Borçlu ifanın imkânsızlaştığını alacaklıya gecikmeksizin bildirmez ve zararın artmaması için gerekli önlemleri almazsa, bundan doğan zararları gidermekle yükümlüdür.” düzenlemesine ver verilmiştir.
- Nitekim genelge ile kapatılan işyerlerinde kiraya veren kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda bulundurmadığı için TBK md. 301 ve TBK md. 136 ifanın imkânsızlığı uyarınca kiracının kira ödeme borcundan kurtulduğu sonucuna ulaşılabilecektir. Bu durumda ispat hukuku açısından ve özellikle bir tarafın tacir olduğu işyeri kiralarında basiretli bir şekilde hareket edilmesi amacıyla kiracının TBK md.136 uyarınca kiraya verene yazılı bildirimde bulunması, sürece ilişkin büyük önem arz etmektedir. Sürekli edim borcu doğuran kira sözleşmelerinde, bildirim yükümlülüğünü yerine getirmeyen ve mücbir sebep nedeniyle gerekli önlemleri almayan kiracı, artık kira sözleşmesinde üstlendiği kira bedelini ödemekle yükümlü olup sözleşmesel yükümlülüklerini de yerine getirmelidir.
AŞIRI İFA GÜÇLÜĞÜ VE SÖZLEŞMENİN YENİ ŞARTLAR ÇERÇEVESİNDE UYARLANMASI
- Bazı durumlarda borç tamamen imkânsızlık olmamakla birlikte, edimin ifası zorlaşmış ve sözleşme sonucu gerçekleşecek edimden çok daha ağır mali külfet gerektirecek bir hal almış olabilir. Bu durumda TBK 136 anlamında bir imkânsızlıktan bahsedilemeyecektir. Zira burada ifa halen daha mümkün olup sözleşmenin değişen ve daha ağır olan şartlar altındaki ifası oldukça güçleşmiştir. Sözleşme akdedildikten sonra gerçekleşen değişiklikler sözleşmenin bir tarafı için katlanılmaz bir hal alıyorsa işte bu durumda mağdur taraf sözleşmenin uyarlanmasını, feshi veya sözleşmeden dönmeyi talep edebilecektir. Günümüzde de mevcut olan Korona virüs salgını etkilerinin bazı sözleşmeler yönünden mücbir sebep derecesine ulaşmadığı düşünülüyorsa, imkânsızlık nedeniyle borç sona ermez fakat TBK m. 138uyarınca aşırı ifa güçlüğü nedeniyle mahkemeden sözleşmenin uyarlanmasının talep edilmesi mümkündür. Yargıtay tarafından benimsenen ve sözleşmeye bağlılık ilkesinin istisnasını oluşturan, uyarlama davası 6098 Sayılı Borçlar Kanun’un 138.maddesinde “Aşırı İfa Güçlüğü” madde başlığı altında düzenlenmiştir.
6098 Sayılı Borçlar Kanunu 138.maddesinde Aşırı İfa Güçlüğü hükmü düzenlenmiş olup; ‘Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.’ şeklindedir.
- Türk hukukunda kabul gören sözleşmeye bağlılık (pacta sunt servanda) ilkesi, sözleşmenin yapıldığı dönemdeki koşullara uygun olarak ifa edilmesi durumudur. Yani daha sonra koşullar değişse dahi sözleşmenin ilk yapıldığı şartlara uygun olarak mümkün olduğunca ifa edilmesidir. Bu ilke, hukuk güvenliği ve dürüstlük kuralının bir gereğidir.
- Bununla birlikte, sözleşme kurulurken var olan koşullar öngörülemez bir şekilde sonradan değişebilir ve bu değişimin sonucu olarak sözleşmedeki denge, bir tarafın aleyhine katlanılamayacak ölçüde bozulabilir; edimin ifası taraf açısından aşırı güçleşmiş olabilir. Bu durumda da katı bir şekilde sözleşmeye bağlılık ilkesinin uygulanması ve borcun aynen ifasının borçludan beklenmesi, adalete, dürüstlüğe ve hakkaniyete aykırı düşer. Bu olumsuz sonuçların önüne geçebilmek için sözleşmenin değişen bu koşullara uyarlanabilmesi gerekir. İzah ettiğimiz gibi, taraflar arasındaki edimlerin ifa edilmesinde herhangi bir imkânsızlık olmadığı ancak edimlerin ifasının taraflardan beklenemeyecek şekilde zora düşmesi halinde, kiracı TBK m.138’e dayanarak uyarlama talep edebilecektir. Yine belirttiğimiz üzere imkansızlık kavramından farklı olan aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama isteminin temeli, Türk Medeni Kanununun 2. Maddesinde öngörülen dürüstlük kuralıdır. Sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü hallere de savaş, enflasyon , salgın hastalık gibi durumlar örnek gösterilebilir. Yeni bir düzenleme olan uyarlamanın amacı ise sözleşmelerin mümkün mertebe ayakta tutulmasıdır.
- Genelge kapsamında faaliyetlerine son verilmeyen işyerlerinde ve konutlarda TBK md. 301’e aykırılık ve ifa imkansızlığı mevcut olmadığı için kural olarak kiracının kira bedelini ödeme yükümlülüğü devam edecektir. Ancak, kiracı, TBK md. 138uyarınca sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde ise kural olarak kira sözleşmesini fesih hakkını kullanma hakkına haiz olacaktır. Böylece TBK Maddesi ile taraflara;
- Uyarlama isteme hakkı.
- Uyarlama ile de artık sözleşmenin ayakta durması söz konusu olmayacaksa, katlanılmaz bir hal alıyorsa (sürekli bir edim içeren bir sözleşme kira sözleşmesi) ikinci olarak da sözleşmeden dönme hakkı tanınmıştır.
UYARLAMA DAVALARI AÇMADAN ÖNCE;
- Aralarındaki denge bozulan tarafların ilk olarak konuyu kendi aralarında görüşmeleri ve uyarlamanın şartları varsa sözleşmeyi dostane bir şekilde uyarlamaları en doğru yöntem olacaktır. Zira yargısal süreçlerin uzunluğu en kötü anlaşmanın en iyi yargı sürecinden daha iyi sonuç vereceği anlayışı çerçevesinde meseleye bakıldığında anlaşmanın en iyi yol ve yöntem olduğu bir gerçektir. Buna rağmen tarafların anlaşmaya varamamaları ihtimalinde uyarlama davası açmalıdırlar.
SÖZLEŞMENİN DEĞİŞEN KOŞULLARA UYARLANMASININ ŞARTLARI
- Sözleşmenin yapıldığı sırada veya daha sonrasındaki bir dönemde taraflarca öngörülmeyen veya öngörülmesi mümkün olmayan olağanüstü bir durum söz konusu olmalı.
Daha evvel akdedilen bir sözleşmede, sonradan ortaya çıkan bazı olgular nedeniyle uyarlama yapılabilmesi için, beklenmeyen/öngörülmeyen hal şartlarının gerçekleşmesi gerekir. Beklenmeyen hal kuramının uygulanması için, sözleşme yapıldığı sırada mevcut olan şartların önemli ölçüde değişmesi aranır. Koronavirüsün uyarlamanın ilk şartı olan öngörülemez olağanüstü bir durum olduğu şüphesiz kabul edilebilecektir.
- Değişen durumun borçludan kaynaklanmaması söz konusu olmalı. (borçlu kusuru olmamalı)
- Borçlu henüz borcunu ifa etmemiş olmalı ya da ihtirazi kayıtla ( şartların olağan üstü ağırlamış olması sebebiyle bundan doğan haklarını saklı tutarak) ifa etmiş olmalı. Belirtmek gerekir ki, Uyarlama şartları oluşmasına rağmen borç ifa edilirse ifadan geri dönülemez.
- Sözleşmenin ifasının çekilmez hale gelmesi
KİRA UYARLAMA DAVASI AÇILIRKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR
- Kira uyarlama davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise mecurun bulunduğu yer mahkemesidir.
- Kira uyarlama davası, kira tespit davasında olduğu gibi kira döneminin sona ermeden 1 ay önce ihtarname gönderilerek yeni kira dönemi için açılması gereken bir dava değildir. Aşırı ifa güçlüğünün mevcut olduğu durumda derhal zaman kaybetmeksizin açılması gerekmektedir.
- Uyarlama davasında, geçmişe dönük kira bedellerinin uyarlanması talep edilemez. Dava tarihinden itibaren kira bedeli uyarlanır.
- Dava neticesinde kira bedeli yeni koşullara göre indirilir.
- Dava sonucu karar kesinleşinceye kadar borçlu edimini ifa etmekle yükümlüdür, kararın kesinleşmesi ile uyarlanan yeni kira bedeli nazara alınarak oluşan fark gelecek kira dönemine ait kira bedelinden takas edilir.
- Uyarlama davalarında, 492 say. Harçlar Kanunu gereğince dava değerinin uyarlama istenen bedel ile ödenen kira bedeli arasındaki kira farkının yıllık toplamı üzerinden nispi harç ödenir.
- Vekâlet ücreti dava konusu edilen yıllık toplam ücret üzerinden nispi olarak hükmedilir.
- Dava açılırken yargılama sonunda hükmedilecek yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin kabul ve red oranına göre taraflara yükleneceği dikkate alınarak gerçekçi bir oranda uyarlama talep edilmelidir.
UYARLAMANIN SONUÇLARI
- Sözleşmenin değişen şartlara uyarlanması ile hakkaniyet ve dürüstlük kuralına uyulmuş, taraflar arasında denge sağlanmış olacaktır. Belirttiğimiz üzere, kiracının uyarlama davası açabilmesi için sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum meydana gelmeli, bu durumun meydana gelmesinde borçlunun kusuru bulunmamalı, kiracı borcunu ödememiş yahut öderken ihtirazı kayıt koymuş olmalıdır. Hâkim uyarlama şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediğini somut olaya göre araştıracak ve uyarlama kriterlerinin gerçekleşmediğine kanaat getirirse sözleşmenin aynen ifasına karar verecektir. Uyarlama kriterlerinin somut olayda gerçekleştiği tespit edilirse, sözleşmeyi sona erdirebilir veyahut ifa güçlüğüne maruz kalan tarafın edim yükümünü değiştirebilecektir.
- Uyarlama sözleşmenin içeriğinin, şartlarının, ifa şeklinin değiştirilmesi şeklinde olabilir. Örneğin ödeme taksitleri değiştirilebilir, faizler indirilebilir ya da kaldırılabilir, sözleşme süresi kısaltılabilir, uzatılabilir. Yukarıda da bahsedildiği üzere hâkim her iki tarafın menfaatlerini de dikkate alarak hakkaniyete uygun olacak şekilde uyarlama yapacaktır.
- Uyarlama, daha çok Yargıtay’ ın ( TBK 138. Maddesindeki aşırı ifa güçlüğü) maddesinin uygulamasına ilişkin kararlarında şekillenmiştir. Bu yönde gerek Yargıtay 13. Hukuk Dairesi gerekse Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’ nun ifa güçlüğü karşısında uyarlama talebini hangi kriterlere göre değerlendireceği ve karara bağlanacağı nitelikli bir şekilde tespit etmiştir. Emsal Yargıtay kararları ;
T.C. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E. 2012/16767, K. 2012/21930 sayılı ilamında, “Davacı, davalıya ait meskende 27/12/2006 tarihinden beri kiracı olarak oturduğu kira bedelinin 01/10/2008- 30/09/2009 tarihleri arasında aylık 800,00 TL olarak ödendiğini ancak 2008 yılında başlaya ekonomik kriz nedeniyle kira bedelinin fahiş hale geldiğini belirterek 01/10/2009 tarihinden itibaren kira bedelinin 400 TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir. Taraflar arasındaki sözleşme bir yıllık sözleşmedir ve sözleşme birer yıl uzamaktadır. Uzun süreli sözleşme değildir. Kısa süreli sözleşme için uyarlana istenemez. Uyarlanma şartları olmadığından davanın reddi gerekirken yazılı şekilde davanın kısmen kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir.” denilerek sözleşmenin uzun süreli olmasının dava şartı olduğu belirtilmiştir.
T.C. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E. 2013/16898, K. 2014/18895, T. 13.06.2014 sayılı ilamında, T.B.K.nın 138. maddesi uyarınca bu şartlar gerçekleştiğinde, önce hakimden uyarlama talep edilmesi gerecektir. Uyarlama edim yükümünün azaltılması veya karşı edimin arttırılması şeklinde yapılabileceği gibi, vadelerin veya ifa tarzının değiştirilmesi gibi hakimin uygun bulacağı her şekilde yapılabilir. Hakim, davacının talebinde öngörmediği bir tarzda uyarlama da yapabilir. Ancak borç uyarlamaya uygun değilse veya ifa güçlüğünü katlanır kılacak herhangi bir uyarlama bu kez karşı taraf açısından katlanması beklenilmez bir durum yaratıyorsa, borçlu ancak bu şartla sözleşmeden dönme hakkını kullanabilecektir. Öte yandan, maddenin son fıkrasında aynen; “Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” hükmü getirilmiştir. Böylece dövize endeksli borçlanmalarda da bu madde hükmünün uygulanacağı tereddüte yer vermeyecek açıklıkta kabul edilmiştir……….Yukarıda anlatılanlardan da anlaşılacağı üzere talep halinde, sözleşme şartlarının bir taraf aleyhine, öngörülemez şekilde, aşırı derece değişmesi durumunda hakime sözleşmeye müdahale etme görevi yüklenmiştir. Bu nedenle hakim, bu koşulların bulunup bulunmadığını araştırmakla yükümlü olup, gerekirse bilirkişi incelemesi yapmalı ve uzman bilirkişilerden görüş almalıdır. 01.10.2011 tarihinde yürürlüğe giren 6100 sayılı HMK.nun 266. maddesinde de, “Mahkeme, çözümü hukuk dışında özel veya teknik bilgiyi gerektiren hallerde, taraflardan birinin talebi üzerine yahut kendiliğinden, bilirkişinin oy ve görüşünün alınmasına karar verir. Hakimlik mesleğinin gerektirdiği genel ve hukuki bilgiyle çözümlenmesi mümkün olan konularda bilirkişiye başvurulamaz.” düzenlemesi ile eski HUMK.nun 275. maddesine paralel bir düzenleme bulunmakta idi. Bu husus aslında “adil yargılanma” hakkının bir unsuru olan “hukuki dinlenilme hakkı”nın da gereğidir. Bir başka deyişle, hakim tarafların iddia ve savunmalarını dinlemeli, iddia ve savunmalar doğrultusunda taraf delillerini toplamalı, bu delilleri tartışıp değerlendirerek, uyuşmazlığın çözümünde hangi delili neden kabul edip
, neden kabul etmediğini gerekçelendirmek suretiyle kararını vermelidir. Mahkemece yapılması gereken iş, yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda tarafların iddia ve savunmalarına ilişkin tüm deliller toplanıp, uzman bir bilirkişi veya bilirkişi kurulundan rapor alınarak, tüm dosya kapsamı belge ve kanıtlar birlikte değerlendirilmek suretiyle sonucuna göre bir karar vermekten ibarettir. Mahkemece, sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin açıklanan kural ve yöntemler gözetilmeden, eksik incelemeyle yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
T.C. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu T.17.9.1997, E. 1997/11-460, K.1997/651 sayılı ilamında, “1- Tarafların yaptığı akitte, önceden açık veya kapalı olarak koşulların olağanüstü ölçüde değişmesi işlem temelinin kısmen veya tamamen çökmesi halinde, adalet, doğruluk ve dürüstlük kurallarına dayanarak “akdi uyarlama” benimsenmiştir. Sözleşmeye bağlılık ve saygı esastır, uyarlama daima yardımcı çözüm olarak düşünülmelidir. Karar verilirken, sözleşmeye yönelik ve bağlantılı değerlendirmeler yapılmalı, özellikle tarafların farazi iradeleri yani taraflar sözleşmede açık kalmış hukuki meseleyi sözleşmenin inikadı sırasında düzenlenmiş olsalardı, doğru ve makul düşünen taraflar olarak neyi kararlaştırabileceklerinin tespitine önem verilmelidir. 2- Hükümetçe alınan olağan üstü ekonomik kararlar sebebiyle, dövize endeksli kredi sözleşmesinin uyarlanması talebiyle açılan davanın da yukarıdaki prensipler içinde araştırılıp karara bağlanması gerekir.” denilerek davacının, davalı bankadan dövize endeksli kredi almasının ardından dövizde beklenmeyen kur artışları olmasını olağanüstü bir durum olarak değerlendirmiş ve bundan böyle ödemelerin uyarlanmış Türk Lirası miktarınca yapılması uygun görülmüştür.
T.C. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2014/13-1614, K. 2014/900, T. 12.11.2014 sayılı ilamında, “Uyuşmazlık; “Konut Finansman Kredi Sözleşmesinin uyarlama koşullarının oluşup oluşmadığına ilişkindir. Davacı Japon Yeni’nin TL karşısında aşırı değer kazandığını ve bu suretle işlem temelinin çöktüğünü ileri sürerek uyarlama talebinde bulunmuştur. Türkiye’de yıllardan beri ekonomik paketler açılmakta, ancak istikrarlı bir ekonomiye kavuşamamaktadır. Devalüasyonların ülkemiz açısından önceden tahmin edilemeyecek bir keyfiyet olmadığı, kur politikalarının her an değişebileceği bir gerçektir. Devalüasyon ve ekonomik krizlerin aniden oluşmadığı, piyasadaki belli ekonomik darboğazlardan sonra meydana geldiği bilinmektedir. Ülkemizde 1958 yılından beri devalüasyonlar ilan edilmekte sık sık para ayarlamaları yapılmakta, Türk parasının değeri dolar ve diğer yabancı paralar karşısında düşürülmektedir. Ülkemizdeki istikrarsız ekonomik durum davacı tarafından tahmin olunabilecek bir keyfiyettir. Somut olayda uyarlamanın koşullarından olan öngörülmezlik unsuru oluşmamıştır.” Denilerek mevcut değişikliğin öngörülmemiş veya öngörülmesi mümkün olmayan bir husus olması dolayısıyla bu şartın yokluğu nedeniyle talebin reddi gerektiği belirtilmiştir.
Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’ nin kararları ve Hukuk Genel Kurul kararlarına bakıldığında öncelikle şunu belirtmek gerekir ki Covid-19 Salgınının öngörülemeyen tahmin edilemeyen bir durum olduğu aşikârdır. Yani uyarlama davası için olağanüstü bir durumun oluştuğu ve bu olağanüstü durumun oluşturduğu sonucunun taraflar açısından çekilmez bir hal meydana getirdiği açıktır. Sözleşmeye bağlılık ilkesi bu durumda söz konusu olamayacağı ve taraflardan bunun beklenemeyeceği Yargıtay kararlarıyla da ortaya konulmuştur. Kararlarda bir husus daha ortaya çıkmaktadır. Döviz kurunun yükselmesi, devalüasyon hususu uyarlama davası gerekçesi yapılamayacağı; zira ülkemizdeki ekonomik verilerin 1958 yılından beri yani yaklaşık olarak yarım asırdan fazla devalüasyon olduğu, döviz kurunun yükseldiği, TL’ nin alım gücünün düştüğü hususu öngörülebilir bir durum olduğundan bu durumun gerekçe yapılamayacağını ilke olarak ortaya koymuştur. Bu meyanda kiracılar, uyarlama davası açarken döviz kurunun yükselmesi ya da TL’ nin alım gücünün düşmesi gibi bir gerekçeye dayanmaları Yargıtay tarafından öngörülemeyen bir husus olarak değerlendirildiğinde kabul edilemeyecektir. Burada kiracıların dayandığı gerekçe Covid- 19 salgını nedeniyle virüsün oluşturduğu olağanüstü şartların oluşturduğu durumdan dolayı ifa güçlüğünün meydana geldiği gerekçesi olduğudur. Bu kriterler çerçevesinde uyarlama davası açılması gerektiği kanaatindeyiz.
Kira Sözleşmesinin Uyarlaması Konuusunda Karşımıza Çıkabilecek Sorular
- Mücbir Sebep acaba kira sözleşmelerine de uygulanabilir mi? Yani mücbir sebep kiracının ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırır mı?
Türk Borçlar Kanunu 301. Maddesinde kiraya verenin borcunu düzenlemiştir. Buna göre ‘‘Sözleşme süresince kullanıma elverişli bir durumda bulundurmakla yükümlüdür.’’ Bakanlık genelgesiyle kapatılan işyerleri açısından kapalı bulunduğu sürece kiracının mücbir sebepten dolayı kira ödeme yükümlülüğü bulunmadığı kanaatindeyiz. TBK 324. Maddesinde ‘‘Kiracı kısmen de ‘‘sınırlı’’ olarak kullansa bile kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Düzenlemesi kapsamında genelgeyle kapatılmayan işyerlerinin kiracıları kiralarını ödemekle yükümlüdürler. Burada yapılması gereken bir an önce uyarlama davasını açmasıdır.
- Kira sözleşmesine taraflar uyarlama davası açamayacağı şeklinde bir madde konulmuşsa ne yapacaklar? Buna rağmen uyarlama davası açılabilir mi?
TBK 25. Maddesinde ‘‘Genel işlem koşullarının dürüstlük kurallarına aykırı olarak karşı tarafın aleyhine veya onun durumunu ağırlaştırıcı nitelikte hükümler konulamaz’’ Maddesi uyarınca böyle bir şart geçersizdir. Bu şarta rağmen kiracı uyarlama davası açabilir. Çünkü yasa koyucu böyle bir düzenlemeyi dürüstlük kuralına ve bir tarafın durumunu ağırlaştıracak şekildeki düzenlemeyi dürüstlük kuralına aykırı bir düzenleme olarak kabul etmiştir.
- Uyarlama davasında kira bedellerine ilişkin talepler yanında aidat ödemelerine ilişkin de taleplerde bulunulabilir mi?
Kira sözleşmelerine ilişkin uyarlama davası, sadece kira bedellerine ilişkindir ve bu sözleşme TBK’ da düzenlenmiş bir sözleşmedir. Uyarlamaya ilişkin hükümler de bu sözleşmeye dair uygulanabilir. Aidat ise 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ nda düzenlenmiştir. Burada uyarlamaya ilişkin bir durum söz konusu değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu’ na göre aidat gideri, ortak alanlara ilişkin giderin bölüşümünü düzenlediği için burada kiracının katlanması gereken bir durumdur. Bu nedenle uyarlanması söz konusu olamaz.
- Kira sözleşmesinde ödeme, yıllık peşin yapılmışsa süre sona ermeden önce pandemi nedeniyle işyeri kapatılmışsa kullanılmayan döneme ilişkin kira bedeli geri istenebilir mi?
Genelgeyle kapatılan işyerlerinde aylık olarak ödenmesi gereken kira nasıl mücbir sebep gerekçesiyle ödenmiyorsa burada da ödenmiş kira bedellerinin fedakârlığın denkleştirilmesi çerçevesinde iadesi istenebilir hatta kiralayan açısından sebepsiz zenginleşme söz konusudur. Gerekçesiyle TBK 77. Maddesine dayanarak geri istenebilir.
- Örneğin Taraflar arasında 10 yıllık bir kira sözleşmesi olduğunu kabul ettiğimizde bu sürenin ortasındayken uyarlama davası açıldığında verilecek uyarlama kararı kalan bütün süre için geçerli midir değil midir?
Uyarlama davası geriye doğru olarak verilmez, ileriye yönelik sonuç doğurur. Yani davanın açıldığı tarihten itibaren verilecek hüküm sözleşmenin bitim tarihine kadar sonuç doğuracak. Kalan bütün süre için geçerli olacaktır.
- Örneğin 10 yıllık bir kira sözleşmesinde sözleşmenin ortasındayken aşırı ifa imkânsızlığı nedeniyle sözleşmenin feshine karar verildiğinde kalan süre için kiraya veren diğer kiraları isteyebilir mi?
Burada aşırı ifa gülüğü nedeniyle dava açıldığında uyarlama talep edilmemişse sözleşmenin feshinden dolayı kalan döneme ilişkin kiracının borcu kalmayacak ve kiraya veren de bir alacak talebinde bulunamayacaktır. Normal şartlarda kiracı süresinden önce kira sözleşmesini feshettiğinde kalan sürenin kirasını ödemekle yükümlüdür. (Her ne kadar Yargıtay makul bir süreyle sınırlandırmış olsa da ) Fakat aşırı ifa imkansızlığı nedeniyle fesih bu durumun istisnasıdır. Bu nedenle fesihten sonra kalan dönemin ödenmesi söz konusu olamaz.
- Sözleşme dönemi içerisinde uyarlama davası açılarak sözleşme uyarlanmışsa sözleşmenin bitiminde yenileme ve artış oranları geçerliliği koruyacak mı korumayacak mı?
Uyarlama, devam eden dönem içerisindeki kiranın mevcut şartlara göre makul düzeye çekilmesini sağlamak için öngörülen bir düzenlemedir. Uyarlama ile yenileme dönemi ve artış geçerliliği etkilenmiyor. Aynen dönem sonunda hüküm ifade edecektir.
Kısaca kira sözleşmesi ile tarafların aklına gelebilecek sorular bu çerçevede değerlendirilmiştir. Daha detaylı bilgi ve hak kaybı oluşmaması için uyarlama davalarını bir hukukçuya danışarak yol alınmasının uygun olacağı kanaatindeyiz.